被司法查封的房屋签订买卖合同是否有效？

江苏法制报□汪 印

【案情】

2019年2月27日，王某（甲方）与房某、徐某（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将某房屋以240万元的价款出售给乙方，2019年3月30日前办理过户手续，违约方向守约方支付违约金24万元等。合同签订后，乙方支付购房定金5万元，支付中介费2.5万元。因房屋自2015年7月24日起即被司法查封，双方未能办理过户手续。2019年5月17日，房某、徐某通知王某解除合同，王某于同日收到该通知。现房某、徐某诉至法院，要求确认房屋买卖合同于2019年5月17日解除，并由王某返还定金5万元，赔偿中介费2.5万元，支付违约金24万元。王某辩称，法律规定司法查封的房地产不得转让，故双方之间的房屋买卖合同属无效合同，其不应承担违约金的责任。

【评析】

本案的主要争议焦点为王某与房某、徐某的房屋买卖合同是否有效。

一种观点认为，王某与房某、徐某的房屋买卖合同违反法律、行政法规的禁止性规定，为无效合同，王某不应承担违约金的责任；另一种观点则认为，该类房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，王某应承担违约金的责任。

笔者同意第二种观点，具体理由如下：

首先，《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。该规定本身属于对不动产登记部门办理物权变动手续的管理性强制规定，而并非对买卖合同的效力性强制规定，其不属于《民法典》规定的合同无效的情形。即使转让的房地产存在查封，按照物权法原理，当事人之间订立的转让不动产物权的买卖合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产物权转移登记手续。因此，不应以违反法律、行政法律的强制性规定为由认定王某与房某、徐某的房屋买卖合同无效。

其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，其限制的是查封房地产的转让，即查封房地产的处分权。根据上述司法解释规定，王某与房某、徐某的房屋买卖合同不因王某无处分权而无效。

再次，认定存在查封的房地产买卖合同有效符合公平原则和合同法立法目的。在此类房地产买卖纠纷案件中，如认定合同无效，则转让方无需承担违约责任，转让方的违法成本很低，但在此类房地产买卖中受让方往往投入大量资金，甚至代转让方清偿债务以解除房地产的查封，因此认定此类合同有效不仅符合公平正义，也符合“维护社会经济秩序”的立法目的。

综上，王某与房某、徐某的房屋买卖合同当属有效，受法律保护。王某不能按约交付房屋，并配合办理过户手续，房某、徐某有权根据相关规定解除合同，并要求王某承担相应的违约金。