儿子在父亲卖房合同上签字收款的行为认定

江苏法制报 □张震新 薛 莹

[案情]

陈某与朱某签订房屋买卖协议一份，双方约定朱某将其个人所有的儿子居住的房屋出售给陈某，协议经双方签字并由大众民事代理事务所见证即生效。该协议有陈某在乙方栏，朱某父子同在甲方栏签字，但无见证方大众民事代理事务所签字盖章。协议签订后，朱某的儿子以自己的名义收取了陈某的购房款，并交付了房屋，但朱某以其本人未收到房款和交付房屋且未有见证方见证买卖合同未生效为由，不履行协助办理过户手续义务。

[评析]

第一种意见认为，朱某儿子收取购房款和交付房屋属无权处分，朱某最终也未追认。因此，协议未能生效。

第二种意见认为，朱某儿子在协议上签字，收取房款并将房屋交付给陈某的行为，构成表见代理。协议合法有效。笔者赞同第二种意见。具体理由如下：

本案中朱某父子同在房屋买卖合同甲方栏签了字，说明其父对儿子同为甲方代表的认可，类推于上述三种理由中的第二种情形，说明本案房屋买卖合同相对人陈某有理由相信朱某的儿子有代理权，加之陈某与朱某的儿子系朋友关系，明知该房屋为朱某儿子在使用，进一步增强了对朱某的儿子有代理权的可信度。因此朱某儿子在协议上签字，收取房款并将房屋交付给陈某的行为，构成表见代理。表见代理产生与有权代理同样的法律效果，其代理行为由被代理人承担。本案虽未满足见证方在大众民事代理事务所签字盖章见证的生效要件。但协议签订后，作为甲方代表之一朱某的儿子收取了陈某的购房款，并交付了房屋，亦即合同一方已经履行主要义务，对方接受了，根据合同法的履行治愈规则，对方作出行为时即朱某的儿子接受购房款时合同生效。为此，本案中朱某应承担其儿子收取房款和交付房屋的法律后果，严格履行双方签订的房屋买卖合同义务，依法承担协助陈某办理房屋产权证和土地使用证的法律义务。