疫情期间承租人能否要求解除合同?

江苏法制报 □黄 坚 林静宜

案情】

今年3月，原告黄某某起诉被告某酒店管理有限公司(以下简称某酒店)，称其将名下两套房屋出租给某酒店，其认为某酒店构成违约，要求某酒店退还房屋，支付拖欠租金、违约金，并不予退还已收取的租赁保证金。经查，2017年，百余户业主在购买酒店式公寓后，统一租赁给某酒店用于经营商务酒店，合同期为6年，每月5日支付当月14日到下月14日的租金。2月起，某酒店开始不付租金，并于2月15日向全体业主发函称，按照苏州市政府发布的苏“惠”十条内容，要求业主免收1个月房租，减半收取2个月房租。黄某某明确表示不同意后，某酒店向其寄送了《房屋租赁解除合同通知书》，要求解除租赁合同并返还租赁保证金。黄某某认为，苏“惠”十条只针对国有企业房屋，对于个人租赁鼓励协商解决，某酒店单方要求解除合同的行为构成违约。经了解，某酒店承租公寓房屋近110户，除黄某某外，还有20余户业主正在观望法院处理结果。

【评析】

根据江苏省高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》，因疫情防控需要，酒店无法正常营业，属于不可抗力。根据公平原则，承租人可以要求减免部分房租或者延长租赁期限，但应尽可能维护合同效力，促进合同履行。若一方借此疫情乘机解除合同，因其情形尚未构成法定解除条件，则可能构成违约。

结合本案案情，对于商业用途的房屋租赁合同，承租人在租赁时已经明确合同目的为生产经营，因疫情防控政策导致租赁房屋未能正常使用、暂停经营，承租人以此为由主张解除合同。但疫情仅是暂时性的，疫情结束，双方仍可继续履行合同，所以，法院在审理此类案件时，会重点考察合同期限、疫情对合同履行的影响及租赁物适用目的等因素，综合判断继续履行合同是否对一方明显不公平或者根本性无法实现合同目的。大多情况下，秉承维护社会交易的安全性及稳定性的原则，法院将尽可能促进合同履行，不予支持解除合同的请求；同时兼顾当事人的利益平衡，即根据疫情对经营造成影响大小、持续时间长短等因素，酌情准予减免租金或延长租期等。

最终，经过法官的“说理式调解”，在查明事实、分清是非的基础上，依法引导双方自愿达成调解协议，约定解除租赁合同，被告某酒店返还房屋，原告黄某某免除某酒店返还前的租金，与此同时，租赁保证金作为违约金由黄某某没收，不予退还。

值得探讨的是，若承租人逾期支付租金，其作为违约方，是否一定不享有合同解除权？根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的指示精神，针对房屋租赁合同等长期性合同，如持续出现“合同僵局”，则可考虑在违约方不存在恶意违约的情形下，赋予其单方解除权。应当明确的是，即便法院判决解除合同，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。