您当前位置:网站首页 >> 诉讼仲裁 >> 容积率不合约定 业主集体诉讼案

容积率不合约定 业主集体诉讼案

2015-04-01 10:00:38 来源:常熟法律顾问律师 常熟公司律师 常熟合同律师 常熟中小企业律师 浏览:2385

 【案件】  

    华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月,宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为:总建筑面积11.195万平方米,小区容积率1.4,建筑密度29%,绿化率33%。

  交付使用后,华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,超建了2.68万多平方米,小区容积率被提高到1.7。小区绿地面积实际为25150平方米,绿地率实际为31.3%。

  2005年11月,447户业主交涉无效后,状告开发商,并索赔5000万元。

  宁波华泰辩称,建筑面积仅超了1119平方米,小区总绿化面积实际上没有减少。常熟律师  常熟律师事务所  

  【裁判】

  法院对被告超建2.68万多平方米的事实证据予以确认,但是按照地方计算标准,可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算,被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩,按地价计算,应向原告赔偿475万余元,于是判决全体华泰星城业主获赔475万余元。

  【争议焦点】

  本案原被告双方在面积计算上产生分歧:业主认为按国家标准和建设部规定,高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积,并计入容积率。由于华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米,因此,业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为,1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确:地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。可见,本案争议的焦点问题是地下室、停车库等附属设施的面积是否应计入容积率?常熟律师  常熟律师事务所  

  【法理评析】

  解决本案争议问题的关键是正确适用法律,即容积率的计算是采用国家标准那还是地方标准?法律界认为,本案采用地方标准计算容积率,法院适用法律正确。

  地方政府有权确定容积率标准,只要该标准符合国家有关土地规划的法律法规及政策,就是合法有效的,在本地区内具有法律约束力,当然可以成为法院裁判的依据。本案中,《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政法规,在宁波市城市规划区内具有法律适用效力,因此,本案适用该规定计算容积率是正确的。

  【法律界提示】

  各地方政府有权根据本地区规划确定容积率地方标准,房地产开发商应严格按照各地方标准确定容积率,并经规划主管部门许可。经建设工程规划许可证确定的容积率指标,对开发商具有法律约束力,开发商擅自改变容积率,不仅要受到规划部门的行政处罚,而且还要对购房人承担损害赔偿责任。常熟维权律师 王宇红律师 常熟律师王宇红

  • 联系邮箱:wangyuhong189@hotmail.com - 在线QQ:22546491
  • Copyright 2024, 版权所有 www.wangyuhong.net.