买房遭限购，双方约定“变通之策” 法院认定“约定”有违限购政策，判决售房者返还定金

2012-03-10 18:07:01 来源：常熟法律顾问律师常熟公司律师常熟合同律师常熟中小企业律师浏览：6940次

买房买到一半，叶先生才发现遭遇限购尴尬——他和妻子名下已有三套房产。然而，当他提出解除合同，并要求退还房款、定金时，却遭到售房者拒绝。近日，市一中院终审认定合同虽然约定了“变通之策”，但有违国家限购令政策无法履行，遂判决售房者潘女士全额退款。

去年1月，房产中介橱窗的一则房源信息吸引了叶先生的目光。这是一套位于松江区中山二路的房子，地段、楼层都不错，房屋总价为110万元，具备投资价值。1月23日，叶先生和房子所有者潘女士在中介公司签订居间合同（买卖）。其中第三条第四款约定，“如果叶先生不能办理产证的，潘女士配合其做产权委托公证，潘女士不能干涉房屋过户在谁的名下”，并对房屋的交割及付款方法进行了约定。

合同签订当日，叶先生向潘女士交纳定金3万元。2月28日，叶先生向潘女士交纳购房款20万元。然而，限购政策的出台让叶先生的买房进程受阻。原来，他和妻子名下已有三套房产。可是当他向中介和潘女士提起解除合同时，却因退费问题不欢而散。

去年7月，叶先生提起诉讼，要求解除双方的居间合同（买卖），潘女士返还购房款23万元及利息。潘女士同意退还购房款20万元，但认为3万元是定金，由于叶先生违约，故定金应没收，并提起反诉。

原审诉讼中，潘女士已将20万元房款退还给叶先生。原审法院审理后，判决解除双方之间合同，并判令潘女士于判决生效之日起十日内返还叶先生定金3万元。

潘女士不服上诉称，系争房屋买卖合同并不因限购令必然无法履行，叶先生在支付第二期购房款时限购令已出台，说明他已认识到限购令可能导致合同不能履行，合同也约定了其他处理方法，按照合同第三条第四款中约定，潘女士完全可以继续履行合同。

一中院审理后认为，潘女士是否有权没收叶先生的定金，取决于叶先生是否违约，即是否具有解除合同的权利。叶先生在去年1月23日签订居间合同（买卖）前，其配偶名下已登记一套房屋，叶先生自己名下亦有一套房屋办理了预告登记、另购买了一套房屋已签订网上合同，故受到限购令政策影响，叶先生已实际不能履行该居间（买卖）合同，故叶先生据此要求解除合同，合法有据。既然叶先生有权解除合同，亦不存在其他违约行为，故潘女士应当将所有房款包括定金返还叶先生。

法院还认为，双方当事人的“第三条第四款”约定有违国家限购令政策精神，即使如潘女士所言，叶先生不是真正的购房者而是通过寻找下家达到炒房目的，该项约定亦有规避国家税费之嫌，法院难以要求叶先生按照该项约定继续履行合同。由于合同解除不可归责于任何一方，故叶先生支付的3万元定金应予返还。

摘自2012年2月16日《解放日报》

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