您当前位置:网站首页 >> 诉讼仲裁 >> 买房遭限购,双方约定“变通之策” 法院认定“约定”有违限购政策,判决售房者返还定金

买房遭限购,双方约定“变通之策” 法院认定“约定”有违限购政策,判决售房者返还定金

2012-03-10 18:07:01 来源:常熟法律顾问律师 常熟公司律师 常熟合同律师 常熟中小企业律师 浏览:6730
买房买到一半,叶先生才发现遭遇限购尴尬——他和妻子名下已有三套房产。然而,当他提出解除合同,并要求退还房款、定金时,却遭到售房者拒绝。近日,市一中院终审认定合同虽然约定了“变通之策”,但有违国家限购令政策无法履行,遂判决售房者潘女士全额退款。

去年1月,房产中介橱窗的一则房源信息吸引了叶先生的目光。这是一套位于松江区中山二路的房子,地段、楼层都不错,房屋总价为110万元,具备投资价值。1月23日,叶先生和房子所有者潘女士在中介公司签订居间合同(买卖)。其中第三条第四款约定,“如果叶先生不能办理产证的,潘女士配合其做产权委托公证,潘女士不能干涉房屋过户在谁的名下”,并对房屋的交割及付款方法进行了约定。

合同签订当日,叶先生向潘女士交纳定金3万元。2月28日,叶先生向潘女士交纳购房款20万元。然而,限购政策的出台让叶先生的买房进程受阻。原来,他和妻子名下已有三套房产。可是当他向中介和潘女士提起解除合同时,却因退费问题不欢而散。

去年7月,叶先生提起诉讼,要求解除双方的居间合同(买卖),潘女士返还购房款23万元及利息。潘女士同意退还购房款20万元,但认为3万元是定金,由于叶先生违约,故定金应没收,并提起反诉。

原审诉讼中,潘女士已将20万元房款退还给叶先生。原审法院审理后,判决解除双方之间合同,并判令潘女士于判决生效之日起十日内返还叶先生定金3万元。

潘女士不服上诉称,系争房屋买卖合同并不因限购令必然无法履行,叶先生在支付第二期购房款时限购令已出台,说明他已认识到限购令可能导致合同不能履行,合同也约定了其他处理方法,按照合同第三条第四款中约定,潘女士完全可以继续履行合同。

一中院审理后认为,潘女士是否有权没收叶先生的定金,取决于叶先生是否违约,即是否具有解除合同的权利。叶先生在去年1月23日签订居间合同(买卖)前,其配偶名下已登记一套房屋,叶先生自己名下亦有一套房屋办理了预告登记、另购买了一套房屋已签订网上合同,故受到限购令政策影响,叶先生已实际不能履行该居间(买卖)合同,故叶先生据此要求解除合同,合法有据。既然叶先生有权解除合同,亦不存在其他违约行为,故潘女士应当将所有房款包括定金返还叶先生。

法院还认为,双方当事人的“第三条第四款”约定有违国家限购令政策精神,即使如潘女士所言,叶先生不是真正的购房者而是通过寻找下家达到炒房目的,该项约定亦有规避国家税费之嫌,法院难以要求叶先生按照该项约定继续履行合同。由于合同解除不可归责于任何一方,故叶先生支付的3万元定金应予返还。


摘自2012年2月16日《解放日报》
  • 联系邮箱:wangyuhong189@hotmail.com - 在线QQ:22546491
  • Copyright 2024, 版权所有 www.wangyuhong.net.