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揭开假买卖真套贷的面纱

2013-12-15 14:07:40 来源:常熟法律顾问律师 常熟公司律师 常熟合同律师 常熟中小企业律师 浏览:2275

由于直接向银行贷款门槛较高、利率较高、还款期限短等原因,近年来,一些人为了解决资金周转困难,开始打起了通过虚假买卖房屋套取银行贷款的主意。殊不知,这种“买卖”由于表面上无瑕疵,“买卖”一方在面对房价上涨诱惑或无力还款的情况下,很容易顺水推舟,将房屋转卖、转租、自行居住,或逃避还款……不仅给当事人带来矛盾纠纷,而且扰乱了正常的金融秩序,导致金融风险。面对此类形式完备、当事人各执一词的合同,上海市浦东新区人民法院的法官们将如何处理? 李鹏飞 富心振


自扰:“仗义”帮人套贷


遇不测引纠纷


“这两天手头紧呀。”跟好友肖某谈起企业经营状况的时候,宋某不禁长叹一口气,“再筹不到钱企业就要垮了……”面对一筹莫展的好友宋某,肖某也够“仗义”,与宋某前前后后这么一合计,伸出了援手。


2007年6月,肖某与宋某签订《房屋买卖合同》,约定将宋某名下的一套房屋出售给肖某,建筑面积34.52平方米,转让价26万元。房屋产权登记在肖某名下,并以肖某名义以该房屋向银行抵押贷款18.2万元。


拿到银行借款后,肖某全额交于宋某,并未支付其余购房款。借款本息每月通过肖某的贷款账户归还。自2008年7月起至2011年7月,宋某持续给付肖某数额不等的钱款,并由肖某出具收条,总金额为6.74万元。2011年6月起,宋某向肖某的贷款账户存款,截至2013年4月,共存款3.95万元。


无巧不成书,2013年3月8日,肖某不幸病故,原本心知肚明的“房屋买卖”,现在能说得清楚吗?宋某与肖某的继承人几个回合交涉无果,最终,难题还是来到了法院。


肖某的继承人认为,宋某如需资金可直接将房屋抵押进行贷款,何须办理房屋买卖。事实上,宋某因做生意急需资金,才将房屋卖给肖某并办理了产权过户手续,买卖手续合法、完整,合同有效。后来,宋某为了筹资求助于肖某,并由肖某出面将该房屋抵押,向银行贷款18.2万元交于其使用,贷款理应由宋某归还。


宋某则提出,自己与肖某的房屋交易,目的是为向银行贷款,双方并无买卖房屋的真实意思,故肖某亦未支付购房款,银行贷款由自己使用并承担还款义务,该房屋也一直由自己居住。


法院审理后发现,宋某与肖某虽签订《房屋买卖合同》并办理了产权过户手续,但合同对交房、付款及违约责任等主要条款均未作约定。就证据而言,肖某除将银行借款18.2万元交于宋某外,未支付其余购房款,且宋某承担了该借款的还款义务,宋某亦未将房屋交付肖某。经查,肖某离婚后一直租房居住,若其确购买了该房屋,势必要求宋某交房。然而,肖某自“买房”后直至去世的近5年间,从未向宋某主张交房,实在有悖常理。


综上,法院确认宋某与肖某之间的房屋买卖徒具形式,属于以合法形式掩盖非法目的,应归于无效。


背约:帮友套贷引火 不甘蚀本反戈


在将传票、举证通知书等发出后不久,承办法官收到被告林某提交的一份“相当周全”的证据。


证据抬头赫然写着“协议证明”四个大字,里面记载着“兹有房主林某的儿子小林,因急需钱款经商,特将某房屋一套变相卖给好友顾某,以此向银行抵押贷款贰拾万元整,本房产实际所有权人为林某,贷款由林某负责归还。在还贷后仍转户于林某名下……”顾某作为“证明人”签名盖章署期。


原来,这是林家为防止顾某万一违背约定吞占房屋,留的一招后手。2004年8月,顾某与林某签订《房屋买卖合同》一份,约定由顾某以30.5万元价格购买林某所有的房屋。事后,顾某与林某儿子小林又签订上述《协议证明》一份。而房屋则一直由林家占有使用。


其后,顾某以自己名义向银行抵押贷款20万元,交给了小林15万元,自己得了5万元的好处费。没想到,小林费尽周折得来的15万元还是没能救企业于水火。其后,小林无法按照与顾某的协议及时还贷,银行久催无果,只好将名义贷款人也就是顾某起诉到了法院,后法院依法执行了顾某的其他财产。


本想捞点好处费,却没想到搭上了自己的财产。林家已快山穷水尽,除了住着系争的房子,看来没法补偿自己,挠头的问题压到了顾某身上。


思前想后,顾某打起了这套房子的主意。2013年6月20日,他起诉到浦东新区法院,要求林某一家搬出系争房屋,并赔偿经济损失12万元。顾某提出,自己购买了林某所有的一套房屋,取得房产证后,多次要求林某搬出但无果。由于自己购买该房向银行申请了抵押贷款,原本想将该房出租后归还银行贷款,因林某不交房,造成本人无力偿还贷款,被银行起诉后法院执行了自己财产,故提出上述请求。


林某则辩解,2004年,儿子小林因需要用钱,即同顾某商量后把该房屋名义上卖给顾某,由他出面向银行贷款20万元,小林拿了15万元,5万元给顾某作为好处费。当时说好贷款还掉后再把房屋转回,故买卖发票等都在林某处。顾某实际上未付过钱,这说明该房屋买卖合同是虚假的。贷款下来后林某没有能力按时还贷,故银行起诉了顾某,综上不同意顾某的诉请。


法院审理后认为,根据查明的事实,首先,顾某除20万元贷款之外并未提供其他付款之证明。其次,顾某办理银行贷款的相关材料等原件均在林某处保存。再次,顾某与林某儿子签订的《协议证明》中约定了房屋转让的真实目的为获取银行贷款。最后,系争房屋自买卖合同签订后一直由林某一家人居住,顾某也未举证其曾主张交房的事实。上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实,足以证明系争房屋买卖并非双方真实意思表示,而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款。这一双方共同策划的行为扰乱了正常的社会金融秩序,因此,双方签订的房屋买卖合同依法应当认定无效。现在顾某依据该无效的房屋买卖合同主张相关合同权利,无相应的事实及法律依据,法院不予支持。


弃义:继母出借房本 继子昧心独吞


2013年8月20日下午,浦东新区法院第23法庭,陈老太刚开始陈述诉请,便要求法官为自己做主。一番审理下来,法官发现,老人家还真是遇到了烦心事儿。


话还得从20年前说起。1994年,陈老太与叶先生之父再婚,两人都努力为家庭付出。2004年9月,继子叶先生找到陈老太诉苦,说自己做生意急需资金,看她能不能帮忙拿婚前房屋的房产证向银行抵押贷款。陈老太说当时自己也犹豫过,但考虑到现在与叶先生是一家人了,就同意了。


之后,趁陈老太年纪大有些“糊涂”,叶先生悄悄把陈老太的房屋以买卖形式过户到了自己名下,并未支付任何房款。随后,叶先生向银行抵押贷款23.3万元,年限20年。后来他倒还自觉,一直按期归还贷款本金及利息。


2005年,陈老太突然想把自己的房子卖掉。同年9月,当去房产交易中心办交易时,陈老太的房产证却被当作伪证没收。这时,她才知道,自己的房屋已被过户到叶先生名下。


回家后,陈老太立即找到叶先生询问。叶先生自知理亏,悻悻地向陈老太出具了证明一份,载明“其为顺利从银行获得贷款,借用陈老太的房卡一张,但该房屋产权仍属陈老太所有”。看到这份证明,陈老太心里踏实了一些。


然而,随着岁月流逝,陈老太年纪也大了,她还是觉得房子的事要彻底解决,近年来,她也多次找叶先生要求归还房屋,但一直未解决,遂于2013年7月向法院提起诉讼。


对于案件事实,叶先生倒也坦白,承认自己因生意上资金周转困难,借用陈老太的房屋办理了银行贷款,但对于抵押贷款,他称,“父亲和陈老太有能力可先将贷款还清,算是我借的,我可在四年内将陈老太代还的钱款还给她;要我一下子还清,我一时间没有能力,否则自己只能在贷款期限届满时还清贷款。”


法院审理后认为,陈老太要求确认系争房屋归其所有,对此叶先生并无异议,叶先生亦表示未支付房屋买卖的对价,可见双方之间并无事实上的房屋买卖合同关系,仅是叶先生获取银行贷款的一种方式。现叶先生同意在条件成就时将房屋过户回陈老太名下,并同意承担过户费用,但不同意立即还清贷款,注销房屋上的抵押权。对此法院认为,房屋上设定20年的抵押年限,显然侵害了陈老太的权益,陈老太作为房屋的实际所有人,要求叶先生归还至今仍未归还的银行贷款本金余额和利息以注销房屋抵押权,并履行过户手续等义务,应予支持。


■采访手记


虚假房屋买卖甄别“六步走”


虚假买卖房屋一般合同形式完备、过程完整,如何在当事人一方主张存在“套贷”的情况下,识别双方的真实意思,练就火眼金睛,法官提示,一般可以采取“六步走”:


第一步,看合同内容的详尽程度,正常房屋买卖中,房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付、办理转让过户时间及违约责任等是双方协商的主要内容,通常约定明确,而“套贷”合同则大多简单、粗陋,甚至一些必要的合同条款也未作约定;


第二步,看房款的实际支付情况,对于房款,尤其是首付款的支付情况,不能仅以一方出具的收款收据来判断,而应当看实际的资金流向,可以审查银行转账、本票承兑等,即使是以现金形式交付的大额房款,也可以通过审查资金来源进行判断,当事人无法解释清楚的所谓大额现金付款不符合人们的通常交易习惯;


第三步,看房屋产权证及相关资料、票据的保管情况,正常的房屋买卖,在房屋过户后,房产证应由买受人保管,虚假买卖中,由于交易系虚构,名义出卖人都坚持保管已过户到名义买受人名下房屋的产权证以及其他相关材料。


第四步,看当事人对交易细节的掌握程度,房屋买卖涉及利益重大,当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所,房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻,然而在“套贷”案件中,由于买卖合同并未真实履行,法官询问上述细节时,当事人往往只能表示“记不清楚”或前后矛盾,漏洞百出;


第五步,看实际还贷情况,按常理,贷款应由贷款人即买受人归还,但在“套贷”中,由于交易系伪造,实际都是由名义出卖人按月归还贷款的;


第六步,看交易后房屋实际居住情况,按常理,房屋出卖后,一般由买受人实际居住使用,但在“套贷”中,房屋通常仍然由名义出卖人实际控制。


■法官说法


该行为是否构成贷款诈骗罪


套贷案件往往是以合法形式掩盖非法目的,那么,这种“非法目的”下的行为是否触犯我国刑法第一百九十三条规定的贷款诈骗罪呢?


带着这一疑问,笔者走访了浦东新区法院刑庭副庭长肖波,他指出,一般认为,贷款诈骗罪是以非法占有为目的,虚构事实、隐瞒真相,骗取银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的行为。我国并没有设立单独的欺诈贷款罪,现有的贷款诈骗罪在要求行为人以欺骗方法骗取贷款的同时,还必须具有非法占有银行贷款的目的,二者缺一不可。许多民事套贷纠纷均涉及以虚假信息套取贷款,具有欺诈因素,但不一定要非法占有该项钱款。可以说,我国贷款诈骗和套贷纠纷之间最大的区别就在于非法占有目的的认定。审判实践中,以欺诈的方式获得贷款比较好认定,可以通过查实贷款所用的房产证、房屋买卖合同的真实性等方面的证据得到证明;而行为人主观上的非法占有目的却难以通过直接证据证明,需要进行法律的推定。


而如何进行法律上的推定,肖波介绍说,2001年召开的全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会在肯定非法占有目的是所有金融诈骗罪的主观构成要件的基础上,列举了认定金融诈骗罪具有非法占有目的的几种情形,为认定贷款诈骗罪之非法占有目的提供了指导:(1)明知没有归还能力而大量非法集资骗取资金的;(2)非法获取集资款后逃跑的;(3)肆意挥霍骗取资金的;(4)使用骗取的资金进行违法犯罪活动的;(5)抽逃、转移资金,隐匿财产,以逃避返还资金的;(6)隐匿销毁账目,或者搞假破产、假倒闭逃避返还资金的;(7)其他非法占有资金,拒不返还的行为。


■法官提醒


假卖房真套贷的“三大风险”


为套取贷款虚假买卖房屋引发的纠纷屡屡出现。对于此类行为的危害,浦东新区法院民五庭庭长张杰作了深刻剖析。他指出,假买卖真套贷有“三大风险”。


一是直接给当事人带来法律风险。对于名义卖房人来说,如果名义买受人经不起巨额利益诱惑,到期拒不返还房屋,甚至向其他人出售或再抵押借款,而房子又已进行了相关登记,对方也支付了全部房款,卖房人很可能无法再收回房产;而对于名义买房人,由于其也是名义贷款人,如果卖房人资金出现问题,无力还贷,其则将承担巨大的个人信用风险。


二是带来潜在的金融风险。虚构房屋买卖套取银行信贷资金,不仅破坏了金融秩序,而且此类事件大量发生后,若实际贷款人一旦濒临资不抵债的边缘,将会直接导致金融机构的呆坏账大幅上升,引发连锁的金融风险。而由于房屋本身涉及他人权益,即使银行请求法院判决后强制执行,也容易因为案外人异议导致执行陷入困境,导致银行债权无法实现。


三是给社会带来巨大的道德风险。诚实信用是法治社会的基石,是社会交往的基础。套贷案件本身就是在破坏诚实信用,而由此引发的房屋归属争议等继发纠纷,更是直接侵蚀了原本相互信任、相互倚重的血缘、亲情、友情等关系,破坏亲人、熟人之间的感情纽带和心理链条,给旁观者带来不信任、留一手、防一招的心理暗示信号,最终增加整个社会的交往成本、运行成本。


“相对前两者,第三个方面危害更隐蔽、破坏更大。”张杰不无忧虑地指出。

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